Bất động sản 24h
Banner Top

Thực trạng chung cư "ngõ nhỏ, phố nhỏ"

01/10/2016

Hiện nay những chung cư chui sâu trong ngõ giá “cao cấp” mới là trào lưu.Chung cư hạng sang mặt tiền giá 40 - 45 triệu đồng/m2 đã hóa bình thường.

Theo các chuyên gia quản lý đô thị, không cần bàn nhiều về vấn đề áp lực dân số, môi trường, giao thông… của loại hình này vì các bên liên quan đã thuộc lòng. Điều cần bàn là "sức khỏe" hạ tầng còn chịu đựng được bao lâu khi các chủ đầu tư ồ ạt thiết lập mốt chung cư “ngõ nhỏ, phố nhỏ”?

Sôi nổi xây - bán

Theo chân “cò” môi giới tên T. thuộc sàn BĐS EZ, phóng viên đi vào con ngõ rộng khoảng 4m để có mặt tại công trường dự án chung cư cao cấp HongkongTower. Tại đây, T. cho hay: “Dự án đang thi công đến tầng 17 nhưng lượng khách đặt mua gần như kín do các căn hộ được thiết kế theo chuẩn cao cấp, lại nằm ở vị trí trung tâm. Chị nếu ưng ý phải đặt cọc 30 triệu đồng để giữ chỗ, nếu không sẽ mất suất”. Trước lo ngại của phóng viên vì đường vào dự án quá hẹp, T. trấn an: “Đây là dự án hiếm hoi tại quận Đống Đa được cấp giấy phép xây dựng đến 27 tầng, nên chị yên tâm. Dự án có 2 lối vào: Một là con đường rộng 4m này, hai là con đường rộng khoảng 3m nằm ở giữa dự án và Đại sứ quán Nga. Trong tương lai, con đường này được quy hoạch, mở rộng hơn 10m”. Khi phóng viên đặt câu hỏi đã có quyết định chính thức quy hoạch, mở rộng đường chưa thì T. không trả lời trực tiếp mà bóng gió: “Thời điểm năm 2015, bên em chỉ bán với giá 35 triệu đồng/m2. Nhưng mới đây, vì độ “hot” của dự án, chủ đầu tư điều chỉnh lên 42 triệu đồng/m2. Sau này nếu xong quy hoạch mở rộng thì giá căn hộ sẽ tăng 50 - 60 triệu đồng/m2 không chừng”.

 

Thực trạng chung cư "ngõ nhỏ, phố nhỏ"

Dự án chung cư cao cấp Hongkong Tower nằm lọt thỏm trong ngõ nhỏ.

Ghi nhận của phóng viên tại Thanh Xuân - một trong những quận nội đô chưa có công viên, chưa có vườn hoa công cộng cũng trong tình trạng tương tự. Trên tuyến phố Triều Khúc, bán kính khoảng 1km đang phải “cõng” 2 đại công trường: Công trình hỗn hợp Pandora (53 Triều Khúc) và dự án chung cư cao cấp Blue Diamond (69 Triều Khúc). Theo thông tin quảng cáo rầm rộ trên phương tiện thông tin đại chúng, 2 dự án này cũng thuộc dạng “khủng” được khách hàng săn đón. Xuôi về trục đường Trường Chinh, dự án chung cư Capital Garden cao chót vót nằm tại ngõ nhỏ 102 đang được chủ đầu tư hối hả hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng.

Không phải dự án nào cũng được như The Garden Hill

Trong khi đó, The Garden Hill (Nam Từ Liêm) lại khác, dự án khi được lập là lúc đang nằm đúng vị trí “nút cổ chai” đường Trần Bình, với chiều rộng khổ đường khiêm tốn, nhưng khi thi công đến nay thì đường quy hoạch đã được mở ra 3 phía, phía con đường Trần Bình đang được mở rộng lên gấp 2 lần, phía trước mặt là con đường rộng 17m nối thẳng với đường Phạm Văn Đồng và phía bên phải là con đường Nguyễn Hoàng tỏa đi khu đô thị Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2 ...v.v, nhưng gần như Dự án này là điều may mắn về hạ tầng đắc địa duy nhất tại thời điểm này nên được chủ đầu tư phát triển phân khúc hạng sang với hàng trăm căn hộ cao cấp.

 

Thực trạng chung cư "ngoc nhỏ, phố nhỏ"

Dự án chung cư  The Garden Hill  nằm đúng vị trí “nút cổ chai” đường Trần Bình

Hạ tầng ai gánh?

Anh M. - khách hàng mua chung cư tại Pandora cho hay: “Cũng lường trước việc dự án nằm trên tuyến phố chật chội, nếu dọn về ở sẽ dễ bị ùn tắc vào giờ cao điểm. Nhưng do hai vợ chồng muốn mua nhà tại khu vực trung tâm nên quyết định xuống tiền. Tuy nhiên, qua các đợt đi thăm dự án bị tắc đường hàng tiếng đồng hồ mới “ngao ngán”. Hiện tại, gia đình tôi chỉ còn hy vọng con phố Triều Khúc sẽ được mở rộng theo quy hoạch”.

Theo TS Phạm Sỹ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng: DN xây ở đâu thì xây, nhưng quan trọng là phải được cấp phép. Vậy, các chủ đầu tư xây dựng trong các con ngõ nhỏ chứng tỏ họ có được cấp giấy phép xây dựng rồi. Vấn đề đặt ra là tại sao các cơ quan quản lý lại cấp phép như vậy? Khác nào đi sử dụng đất đai mà không có quy hoạch toàn diện khu vực đó. Rõ ràng, muốn xây dựng tại mặt đường hay trong ngõ thì cần quy hoạch cải tạo. Rồi căn cứ vào quy hoạch này sắp xếp lại các lô đất cho ngay ngắn, để xây dựng đường sá đàng hoàng, hạn chế tối đa gây áp lực lên hạ tầng. Như hiện nay chẳng cần vào ngõ, ngay tại khu đô thị lớn cạnh Ngã Tư Sở, chủ đầu tư tiến hành xây dựng mà các con đường xung quanh đâu có thay đổi gì? Trong khi lượng người đến ở đông gấp hàng trăm lần lúc trước. Cũng tại thời điểm này, một tòa nhà 50 tầng đang rục rịch triển khai ở Giảng Võ nhưng đường Ngọc Khánh vẫn như “ruột mèo”, ngã tư La Thành, Giảng Võ lại không được mở rộng. Đặt ra viễn cảnh khi các hộ dân về ở với khối lượng ô tô nhiều thì áp lực giao thông là vô cùng nghiêm trọng.

Đồng quan điểm, KTS Đào Ngọc Nghiêm phân tích: Giấy phép xây dựng chính là công cụ hữu hiệu để các cơ quan nhà nước quản lý trật tự xây dựng. Quy định cấp giấy phép xây dựng phải theo quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, không thể bạ đâu cấp đấy. Khi cấp phép các dự án, chắc chắn các cơ quan chức năng đều căn cứ trên nhiều tiêu chí theo quy định được duyệt như mật độ dân số, giao thông, điện nước… Tuy nhiên, bằng việc quan sát thực tế tại một số dự án cho thấy không hợp lý, ít nhất về mặt giao thông. Chính vì dự án nhà cao tầng trong ngõ, ngoài đường phát triển quá nhanh, trong khi hạ tầng giao thông không theo kịp nên các tuyến đường thường xuyên quá tải. Ở đây, trách nhiệm của ai? Đó là trách nhiệm của chính quyền địa phương, bởi hiện nay phân cấp cho các quận, huyện rất nhiều. Do đó, phải rà soát cơ chế pháp lý, đặc biệt là năng lực quản lý của chính quyền địa phương để hạn chế việc các chủ đầu tư lách luật xây dựng các chung cư cao tầng trong ngõ.

“Tính thanh khoản cũng như tỷ suất lợi nhuận của những dự án ở trung tâm trong các ngõ nhỏ luôn cao hơn ngoại thành. Nếu chế tài không nghiêm, dưới áp lực của cơ chế thị trường thì hiện tượng ngõ nhỏ, phố nhỏ mọc chung cư sẽ bùng phát. Lúc đó, cảnh xe xếp hàng nối đuôi dài hàng trăm mét và nhích từng chút thì ai chịu? Gia tăng dân số, ô nhiễm môi trường ai gánh? Câu trả lời là: Chúng ta” - KTS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.

Chuyên gia nhận định

Trao đổi với Kinh tế & Đô thị, chuyên gia bất động sản (BĐS) Nguyễn Thành Tiến cho biết, việc phát triển dự án chung cư có thể giúp chủ đầu tư tối đa hóa lợi nhuận trên những mảnh đất hiếm hoi còn sót lại ở nội đô. Trong điều kiện như hiện nay, nếu không có giải pháp về cơ chế đủ mạnh nhằm ràng buộc trách nhiệm các chủ đầu tư, thị trường BĐS Hà Nội sẽ đối diện với sức ép ngày càng lớn về mất cân đối. Bởi có nhiều dự án ở xa trung tâm khó bán hàng thì các dự án trong các quận dù trong ngõ hẹp, đường sá đi lại khó khăn vẫn “cháy hàng”. Kéo theo cơ chế xin - cho tiếp tục diễn ra. Do đó, nếu không có cơ chế đủ mạnh và định hướng quy hoạch tốt, thị trường BĐS sẽ tiếp tục xảy ra tình trạng DN hưởng lợi, còn chính quyền "chịu trận" trước sức ép về hạ tầng, ùn tắc và dân số tăng vì không quản lý nổi.

 

Để biết thêm thông tin về nhà đất các bạn truy cập tại đây: Thị trường nhà đất

 
(Theo Kinh tế đô thị)
BÀI VIẾT KHÁC