Những bất động sản nào mà giá trị không tăng trong khi giá vẫn tăng

Năm 2018 mình đi tìm mua nhà thì thấy sản phẩm khá nhiều và đa dạng, giá cả lúc ấy rất phù hợp thu nhập của bản thân. Nhưng 2 năm gần đây, khi đi tìm mua nhà mới thấy nó khốc liệt thế nào. Lựa chọn mua nhà thì ít, giá cả thì leo thang theo giờ, theo ngày luôn. Có căn nhà mình vừa mới đàm phán lúc bữa tối mà 2 tiếng sau lên đặt cọc họ đã đòi tăng giá luôn 150 triệu đồng. Khoản tiền tích cóp của bản thân không kịp để nâng cấp lên căn nhà tốt hơn. Quả thật mình không thể hình dung nổi cái giai đoạn biến động bất ổn của giá bất động sản nữa. Có lẽ dưới đây là một số nguyên nhân làm cho giá bất động sản biện động nhanh đến vậy.

1. Giá trị bất động sản gia tăng: Ở đó có con đường mới, cây cầu mới, bệnh viện, trường học, siêu thị, trung tâm thương mại mới... đây đều là những tiện ích làm tăng chất lượng cuộc sống. Lẽ tất nhiên giá trị bất động sản khu đó sẽ tăng lên. Giá bất động sản tăng lên là rất hợp lý.

2. Khung giá đất tăng lên -> Chi phí đền bù tăng, thuế tăng -> Giá nhà, đất sẽ tăng theo.

3. Lãi suất cho vay được điều chỉnh rất thấp, các gói vay ngày càng được kéo dài thời gian hơn. Nó tạo cơ hội cho nhiều người có thể vay nợ để mua bất động sản dễ dàng hơn. Đặc biệt là anh chị em muốn tích lũy nhà hay đầu cơ. Điều này làm cầu tăng lên.

4. Lượng tiền đẩy ra nền kinh tế quá nhanh trong 1 năm, tăng trưởng tín dụng năm 2025 dự kiến sẽ trên 20% trong khi hàng năm chỉ 14 %- 16%. Khi nền kinh tế vẫn còn khó hấp thụ tiền vào kinh doanh thực thì bất động sản lại tạm thời là kênh dễ dàng giải ngân nhất để đạt chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng.

5. Lạm phát đang tăng lên, tiền gửi tiết kiệm thì cực thấp hơn 2 năm qua, lãi tiết kiệm không bù nổi lạm phát. Để trú ẩn vào lạm phát với một lượng tiền lớn thì ở Việt Nam chỉ có một số kênh như Vàng, USD, Bất động sản, Cổ phiếu. Tuy vậy vàng khan hiếm, USD thì hạn chế bởi luật, cổ phiếu thì rủi ro cao chỉ còn mỗi Bất động sản là dễ dàng trú ẩn nhất. Tự nhiên bất động sản lại trở thành một kênh hấp thụ lạm phát cho nền kinh tế.

6. Tâm lý muốn tích trữ tài sản cho đời mình và đời sau vẫn còn tồn tại đặc biệt ở Miền Bắc. Vì thế mà mỗi gia đình ít nhất cũng phải cố gắng có được 2- 3 căn nhà. Do đó mà chúng ta thấy khá rõ giá nhà ở Miền Bắc cụ thể là ở Hà Nội giá đất luôn cao hơn giá chung cư khá nhiều. Người nhiều tiền thì tích nhà nhiều hơn cho đời sau, cầu nhà thì tăng với người giàu, nhà cứ vậy mà tăng dần dần lên. Nó đặc biệt tăng mạnh trong thời gian qua khi mà tâm lý sợ nhà tăng mãi không bao giờ giảm thì những người ở tỉnh lại lao ra thành phố cố kiếm lấy một căn nhà cho con cái mình sau này.

7. Chủ đầu tư mở bán bất động sản với mức giá mới thường cao hơn mặt bằng chung ở quanh đó. Mức giá bao gồm cả chiết khấu, hỗ trợ lãi suất... Ngân hàng thì hợp tác cùng các chủ đầu tư xây dựng những sản phẩm tài chính rất ưu đãi về lãi suất, định giá tài sản, kỳ trở nợ... Giá nhà theo đó cũng được neo lên một mức giá mới.

8. Cuối cùng mới đến các anh chị đầu cơ tài sản là động lực mạnh mẽ hơn đẩy giá nhà neo cao hơn nữa. Khi nguồn cung thì vẫn hạn chế, lãi suất thì cực thấp đã giúp cho các anh chị đầu cơ có thể nhanh chóng sở hữu X lần tài sản để bán. Nếu bạn có 10 tỷ, bạn sẽ mua được 3 căn nhà 10 tỷ để sở hữu thông qua tín dụng. Điều này đã làm cho lượng cầu nhà tăng nhanh đột biến, trong khi lượng cung thì hạn chế. Nó càng tạo tâm lý lo lắng cho người dân để tìm mọi cách mua một căn nhà mới.

Trong số các nguyên nhân trên, chúng ta phải chấp nhận lý do (1), (2) là mức tăng giá chắc chắn bền vững. Còn các lý do còn lại từ 3-> 8 mình nghĩ sẽ không bền vững. Thị trường bất động sản sẽ điều chỉnh giá khi các lý do từ 3- 8 đảo chiều. Năm 2022 là một ví dụ điển hình khi giá bất động sản từ đô thị về nông thôn giảm từ 10% - 50%.

Mình nghĩ giá cả sẽ luôn chạy theo giá trị bất động sản. Những bất động sản nào mà giá trị không tăng trong khi giá vẫn tăng thì sớm muộn cũng quay trở về giá trị ban đầu.