Hợp đồng phải chặt khi mua nhà được cam kết lợi nhuận

Song thực chất, chiêu kinh doanh hấp dẫn này có thực sự mang lại lợi nhuận khủng cho nhà đầu tư hay chỉ là miếng mồi nhử để chủ đầu tư bán được hàng?

Chuyên mục Góc nhìn thẳng của báo VietNamNet trao đổi với GS Đặng Hùng Võ về vấn đề này.

Nhà báo Phạm Huyền:Thưa GS, các chủ đầu tư bất động sản nổi tiếng hiện nay đều đang đua nhau rao bán sản phẩm với chiêu thức, đưa ra cam kết siêu lợi nhuận khi nhà đầu tư hợp tác khai thác cho thuê lại chính căn biệt thư, căn hộ mình đã mua. Lợi nhuận được chủ đầu tư đưa ra lên tới 7-10%/năm. Ông đánh giá ra sao về bản chất của mô hình đầu tư kinh doanh như vậy? Liệu người mua nhà có thực sự sẽ hưởng lợi nhuận như vậy?

GS Đặng Hùng Võ: Sự thực đây là một phương pháp, cách thức kinh doanh đã khá phổ biến, ví dụ như ở Thái Lan, hình thức kinh doanh rất nhiều. Gần đây, tại Việt Nam, sau thời gian thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, có thể nói gần như đã khủng hoảng thì khi thị trường phục hồi, có một phương thức mà tôi cho rằng, là một sáng kiến cần được đánh giá rất cao của những nhà đầu tư lớn như VinGroup, Sun Group, FLC Group…

Nhà đầu tư đưa ra phương thức không cần phải bỏ ra toàn bộ vốn đầu tư dự án bất động sản mà chỉ cần bán các suất bất động sản, khi có người mua thì lập tức, chủ đầu tư sẽ giảm bớt vốn đầu tư phải chuẩn bị rất lớn. Khi đó, dự án xây bằng tiền đầu tư của xã hội, của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhà đầu tư thứ cấp. Các nhà đầu tư lớn chỉ làm mỗi việc là tạo được ra các sản phẩm bất động sản bề thế, sang, đúng tiêu chuẩn quốc tế.

Ở đây, chủ đầu tư cũng không ép buộc người mua phải đưa lại các suất bất động sản đó để họ khai thác kinh doanh. Nhưng rất nhiều dự án đang kinh doanh như vậy. Hiện nay, nếu đưa lại cho họ khai thác, tuỳ dự án, có dự án cam kết cao nhất là lợi nhuận 10%/năm, người thấp nhất hứa lợi nhuận 7%/năm.

Tôi cho rằng, đây là cách khai thác thông minh. Chúng ta biết rằng, đây là lợi nhuận đầu tư khá lớn. Nếu mua nhà ở trong Hà Nội và cho thuê lại, lợi nhuận chỉ đạt 3%/năm, không nhiều hơn. Chỉ có điều, liệu các chủ đầu tư dự án lớn có cam kết được lợi nhuận đó hay không?

Nhà báo Phạm Huyền:Vậy theo ông, cơ sở đâu để các chủ đầu tư rao một mức cam kết lợi nhuận cao như vậy, thậm chí, cam kết hoàn vốn trong vòng 10 năm?

GS Đặng Hùng Võ: Nhiều người cũng nói rằng, liệu có tin được chủ đầu tư hay không? Tôi thấy rằng, các chủ đầu tư lớn, các nhà đầu tư lớn rất chuyên nghiệp hiện có bất kỳ điều tiếng về chuyện thất hứa. Tôi vẫn tin các nhà đầu tư lớn này hứa là họ làm được.

Vì sao tôi tin như vậy? Là vì, một nhà đầu tư lớn như tôi đã kể, là nhà đầu tư chuyên nghiệp, có tiềm năng kinh tế, có tiềm năng tài chính, có kinh nghiệp phát triển bất động sản và quan trọng hơn, họ có tiềm năng khách nước ngoài.

Thậm chí, họ liên kết với nhiều chủ đầu tư bất động sản du lịch nước ngoài, chủ động được kế hoạch hoá khách đến, chủ động được thu nhập họ có thể nhận được và như vậy, họ cũng chủ động được lợi nhuận cam kết trả lời cho những người mua nhà của họ.

Tôi tin đây là phân khúc hứa hẹn cao trên thị trường bất động sản. Nếu chúng ta vận hành được chuyện du lịch tốt, cùng với các chính sách ưu đãi của Nhà nước cho du lịch, gắn với đó là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng theo phương thức này, tôi cho rằng, sẽ đảm bảo được nhu cầu cho du lịch, từ đó, đảm bảo cho lời hứa 8%, 9%, 10%/năm lợi nhuận của nhiều chủ đầu tư dự án cho những người mua bất động sản.

Nhà báo Phạm Huyền:Nhiều ý kiến cho rằng, các chủ đầu tư “bẫy” khách hàng, tăng giá biệt thự lên cả chục tỷ đồng, chiếm lợi nhuận cao ngay từ đầu rồi dùng chính tiền đó để “bớt” lại cho các nhà đầu tư mà thôi, không phải là lợi nhuận thật. Ông có ý kiến gì về điều này?

GS Đặng Hùng Võ: Ở đây, điều quan trọng nhất mà tôi khuyên những người tham gia các dự án này là hãy thận trọng trong việc ký kết hợp đồng. Chúng ta phải thấy rằng, chúng ta có quyền băn khoăn nhưng cái băn khoăn đó nên rót vào chuyện chữ nghĩa, điều kiện, điều khoản trong hợp đồng thế nào? Nếu để chặt chẽ, chúng ta thuê luật sư nào đó giỏi về hợp đồng dân sự. Đó là việc phải làm khi đầu tư bất động sản.

Còn nếu bây giờ, cứ ngồi nghĩ vẩn vơ rằng, có tin được ông này hay không, tin ông kia hay không thì tôi nghĩ rằng, có vẩn vơ 1 năm nữa thì vẫn thế. Khi hợp đồng sở hở thì bấy giờ, đừng có trách ai mà hãy tự trách chính mình.

Chúng ta đừng băn khoăn nữa, chúng ta hành động, bằng chính tư duy của chúng ta, bằng trí khôn, bằng cam kết với người này người kia phải thật chặt chẽ.

Nhà báo Phạm Huyền:Tại sao các chủ đầu tư không giảm hẳn giá bán căn hộ, biệt thự để đẩy mạnh bán hàng, thay vì lại đưa ra một kiểu kích cầu “lòng vòng” như vậy?

GS Đặng Hùng Võ: Không, tôi cho rằng không phải là lòng vòng. Chúng ta có thể nhìn giá trị hiện tại, cộng tiền đất, tiền xây… và thấy hình như giá cao quá. Nhưng tôi cho rằng, cách tính đó không đúng.

Một căn nhà ở Phú Quốc, đẹp như vậy giữa một bãi không, thì giá trị khác với một căn nhà kết hợp với nhiều nhà khác trong một quần thể du lịch. Chúng ta phải tính giá trị cái nhà đó trên khung cảnh tổng thể của khu vực chứ đừng nhìn cái nhà đó đơn lẻ trong hàng rào của mình.

Ở đây, giá trị của một cái nhà đơn lẻ có khi chỉ 5 đồng nhưng khi đứng trong một quần thể hạ tầng đầy đủ, từ vui chơi giải trí có, ca nhạc có, bệnh viện có, môi trường có…, đầy đủ cả thì giá trị của nó sẽ gâp 3 lần anh xây một mình cái nhà.

Tôi cho là, lúc này, tính giá trị nhà phải thay đổi cách nhìn. Chủ đầu tư đã bàn phần bất động sản này, phần bất động sản kia cho mọi người nhưng phần hạ tầng chung là họ làm kia mà.

Chẳng lẽ, họ làm hạ tầng chung, đem tiền của họ ra phục vụ nhân dân mà không có lợi nhuận nào cả. Chúng ta phải tư duy giá trị theo kiểu mới thì thấy, giá đó là phải.

Tôi đã nhìn rồi, tôi thấy giá đó là phải, nếu tính tổng thể bài toán đầu tư ở đây.

Nhà báo Phạm Huyền:Theo GS mặt bằng giá căn hộ ở đây là hợp lý?

GS Đặng Hùng Võ: Tôi cho là rất hợp lý. Bởi vì giá trị mang lại kể cả văn hoá, môi trường, tính nhân văn chưa nhiều lắm. Cái gọi là vô giá đoi khi xuất hiện trong các dự án có giá.

Batdongsan24h.com.vn