BĐS Việt Nam qua góc nhìn của GS Đại học Harvard

Cùng chủ đề: Thị trường nhà đất

Ngày 9.3, trong khuôn khổ diễn đàn "Phát huy vai trò doanh nghiệp bất động sản khi triển khai thực hiện đề án phát triển thị trường bất động sản TP.HCM".Do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phối hợp với Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức. Giáo sư Richard Peiser, Giám đốc chương trình thạc sĩ quy hoạch đô thị của Trường Đại học Kiến trúc Harvard, đã đưa ra nhiều nhận định đáng chú ý về bất động sản Việt Nam.

GS. Richard Peiser tại buổi diễn đàn "Phát huy vai trò doanh nghiệp bất động sản triển khai thực hiện đề án phát triển thị trường bất động sản TP.HCM"

Theo đó, Ông Richard Peiser nhận định, hiện nay Việt Nam nằm trong nhóm đất nước có chỉ số minh bạch trong lĩnh vực bất động sản thấp trên thế giới khi chỉ xếp thứ 68. Điều này đã dẫn đến tình trạng tại một số đô thị lớn xuất hiện nhiều nhà đầu tư chỉ mua nhà đất để đầu cơ thay vì ở thực. Chính vì đầu cơ nhiều đã đẩy giá nhà đất lên cao hơn nhiều so với nhu cầu thực của người dân, khiến những người có thu nhập thấp khó mua nhà để ở.

Và có một thực tế là Việt Nam hiện chưa có trung tâm lưu trữ cơ sở dữ liệu về nguồn gốc đất đai để bất kỳ người nào muốn đầu tư hay mua nhà đều có thể tiếp cận thông tin khi cần về việc ai là chủ sở hữu thực sự của tài sản, có tranh chấp hay không. Trong khi Tại Mỹ, người dân muốn mua nhà thì chỉ cần tra cứu và biết được lịch sử đất và căn nhà đó ra sao.

Bên cạnh đó, Giáo sư Richard Peiser cũng chỉ ra quy trình trái ngược tại Việt Nam: "Để tránh kẹt xe, quá tải hạ tầng thì bắt buộc trước khi cho xây dựng cao ốc, nhà cửa thì chính quyền hoặc tư nhân phải làm đường, cầu theo phê duyệt. Nhưng thực tế tại Việt Nam là tình trạng xây dựng nhà ở trước, trong khi hạ tầng lại chưa được đầu tư mà chờ có tiền mới làm". Từ thực tế này, giáo sư từ Harvard cho rằng Nhà nước cần có công cụ tài chính công để hỗ trợ cho cơ sở hạ tầng. Đồng thời, khuyến khích đầu tư tư nhân tham gia nhiều hơn vào việc xây dựng này.

Nhiều Chủ đầu tư cho rằng khi triển khai dự án, đầu tư vào không gian công cộng, mảng xanh gây ra tốn kém. Tuy nhiên, đây là một suy nghĩ sai lầm. "Không gian công cộng và không gian mở mang lại giá trị cho tất cả, lý tưởng là 25 - 30% hoặc hơn diện tích đất để tự nhiên hoặc dành cho công viên giải trí", Giáo sư Richard Peiser nhấn mạnh. Việc chủ đầu tư đổ vốn nhiều để làm các tiện ích, hạ tầng đi lại sẽ làm tăng thêm thêm giá trị căn hộ, nhà ở.

Đối với việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, ông Richard Peiser cho rằng thị trường nhà cho thuê là cần thiết nhưng ở Việt Nam lại không có. Tại các quốc gia như Mỹ hay Đức, tỉ lệ người thuê nhà lên đến 40-50% trong khi ở Việt Nam người dân lại muốn sở hữu nhà. Đây là vấn đề về tâm lý cũng như nguồn cung trên thị trường còn quá khiêm tốn, chủ yếu là các nhà đầu tư mua căn hộ, mua nhà rồi cho thuê lại.

"Các nhà đầu tư nên thành lập riêng các dự án với quy mô lớn để dành riêng cho mục đích thuê nhà, đây là một thị trường rất lớn trong điều kiện dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao tại Việt Nam", ông Richard Peiser kiến nghị.

Về tài chính, theo vị giáo sư Harvard Việt Nam nên xây dựng cơ chế cho vay lâu dài, ít nhất 30-40 năm. Để làm được điều này, đơn vị cung ứng vốn, nhà nước và người dân phối hợp chặt chẽ với nhau để tạo ra thị trường BĐS thứ cấp, từ đó tạo ra đòn bẩy, vốn xoay liên tục.

"Thị trường BĐS luôn có tính chu kỳ, không khi nào bình lặng và có lúc phải lên xuống. Để bảo đảm, cơ quan quản lý nhà cần kiểm soát việc vay nợ quá mức và xây dựng dư thừa. Giả sử việc tiếp cận vốn quá dễ dàng chắc chắn nhiều chủ đầu tư xây dựng hàng loạt căn hộ, mặc dù thời điểm đó thị trường đã bão hoà. Từ đó, dẫn đến việc cung vượt cầu", theo Giáo sư Richard Peiser cho hay.

Nói về quy trình phê duyệt và cấp phép dự án bất động sản, ông Richard Peiser cho hay, thời gian lý tưởng chỉ nên kéo dài từ 6 - 12 tháng. Nếu để quy trình phê duyệt càng lâu thì tính cạnh tranh càng giảm và giá nhà càng đắt đỏ.

Về quan điểm nghiên cứu thu thuế BĐS của TP.HCM, Giáo sư Richard Peiser nói "Tôi tin rằng việc đưa ra chính sách thu thuế BĐS chắc chắn sẽ gặp phải sự phản đối của các nhà đầu tư. Vì đây là một loại thuế nặng nhất đánh vào tài sản của họ. Tuy nhiên, sự phản đối của các chủ sở hữu ,sử dụng BĐS là một quan điểm rất sai lầm. Vì giá trị BĐS mà họ đang sở hữu/sử dụng phụ thuộc rất nhiều vào khả năng duy trì môi trường sống xung quanh đó như là đường sá, tiện ích, dịch vụ công… xung quanh. Trong khi đó, kinh phí để duy tu nâng cấp các công trình phục vụ phát triển môi trường sống lại từ ngân sách của chính quyền địa phương. Một khi điều kiện môi trường sống được duy trì tốt thì giá trị BĐS ở nơi đó lại càng cao hơn nữa. Chính vì vậy, thu thuế BĐS là điều cần thiết để tạo nguồn thu liên tục cho chính quyền địa phương trong việc nâng cấp dịch vụ công. Cũng nhờ đó mà giá trị của BĐS sẽ được phát triển tốt hơn".

Batdongsan24h.com.vn